О путях решения такой актуальной проблемы современного бизнеса, как оптимизация расходов рассказал глава управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков. Обратив внимание на то, что время сейчас непростое для всех российских предпринимателей, генеральный директор УК остановился более подробно на работе в нынешних условиях ритейлеров, операторов развлекательного сегмента, рестораторов, для которых, по его словам, обстановка сейчас практически «боевая».

Многие клиенты теряют работу и уверенность в завтрашнем дне, их доходы сокращаются. Это создаёт проблемы с потребительским спросом, который необходимо увеличить различными возможными средствами, включая скидки, распродажи и различные специальные программы. Кроме того, проблему для компаний создаёт активное повышение арендных ставок арендодателями. Все эти вопросы необходимо эффективно решать.

По словам Андрея Кроткова, в настоящий момент появляется множество компромиссных схем фактического снижения арендной ставки. Например, некоторые сетевые операторы в торговых центрах перешли на процент с оборота. Якорные фитнес-операторы и мультиплексы получают минимальную фиксированную плату с покрытием операционных расходов собственника, в сочетании с процентом. В офисном сегменте и прочих чаще всего выбирают фиксированный валютный коридор или «уходят в рубль». Девелоперам, оказавшимся в сложном положении между валютными кредитными обязательствами и арендаторами, также приходится думать об оптимизации расходов, в том числе, эксплуатационных.

Не проще положение сегодня и у управляющих компаний. Тем не менее, следует заметить, продолжает Андрей Кротков, что сокращение эксплуатационных затрат вполне возможно. Однако здесь потребуется целый набор решений, которые позволят предприятию сэкономить, не нанеся ущерб объекту недвижимости. Владельцам зданий глава УК Zeppelin советует подойти к оптимизации своего эксплуатационного бюджета продуманно. При этом важно соблюдать следующую последовательность в снижении расходов:

1. В первую очередь снизить административные расходы.
2. Вторым шагом следует понизить стоимость услуг персонала.
3. Третьим – сократить расходы на охрану и клининг.
4. И, наконец, в последнюю очередь – снизить расходы на техническую эксплуатацию.

Если просто сократить в целях экономии фонд оплаты труда, это неизбежно вызовет отток персонала и последующие проблемы. В данном случае имеет смысл сократить фонд оплаты труда другими средствами: например, переводить некоторых сотрудников на неполный рабочий день, внедрять совмещение штатных дежурных технических специалистов, передавать специализированным УК для выездного мобильного обслуживания по аварийным заявкам или по графику ряд видов регламентного обслуживания оборудования. Эффективность подобных мер наглядно подтверждает опыт компании Zeppelin, где активно используются такие методы. Например, мобильная бригада из двух инженеров вполне замещает штатного сантехника-электрика, который дежурит посуточно. Более того, качество работ при этом только выигрывает.

Заявки также не все являются аварийными и требующими устранения той или иной проблемы в экстренном порядке. Некоторые из них вполне могут быть выполнены в течение суток, а не в течение двух часов. Правильный подход к сортировке заявок позволяет экономить на персонале по эксплуатации, в частности, сократить количество дневного персонала, а выполнение ряда заявок можно просто перенести на ночное время, когда дежурная бригада загружена значительно меньше. Безусловно, подобные решения больше подходят для обслуживания наиболее бюджетных вариантов недвижимости – там они в кризис могут стать неплохим выходом из положения. При обслуживании объектов класса «А» такая мера является крайней и исключительной, подчеркивает Андрей Кротков.

Что касается эксплуатации инженерных систем, то здесь неплохие результаты может принести так называемый предикативный подход. Заключается он в следующем. Инструментальным путём изучается степень износа и фактическое состояние оборудования, агрегатов и узлов. В случае выработки ресурса или предаварийного состояния производится их замена. В дальнейшем эксплуатация состоит только в реагировании на аварийные ситуации и поломки. Этот метод, безусловно, годится лишь для относительно новых и современных объектов. Кроме того, он требует весьма серьёзных предварительных затрат. В их числе расходы на ультразвуковую диагностику, термографическое исследование оборудования и проч.

Неплохой экономический эффект может дать внедрение диспетчеризации и автоматической диагностики инженерных систем. При диспетчеризации процедура мониторинга состояния инженерных коммуникаций, а также контроль над действиями специалистов службы эксплуатации значительно упрощается. Данный метод даёт возможность фиксировать изменения параметров работы инженерного оборудования и оперативно на них реагировать. Всё это делается в режиме реального времени и дистанционно. При этом постоянное присутствие на дневном или суточном дежурстве объектного штатного персонала не требуется. Но наиболее значительный эффект в экономии эксплуатационных расходов может дать комплексное использование выездных мобильных бригад управляющей компании, методов автоматической диагностики в сочетании с предикативным подходом.

В расходах на уборку можно также добиться значительного сокращения. Например, более дорогая туалетная бумага или салфетки могут быть заменены на более бюджетные варианты, не уступающие им по своим потребительским качествам, жидкое мыло можно заменить более экономичной пенкой и т. д. Такая замена может принести оптимизацию соответствующей статьи расходов до 25%. Таким образом заказчик, который не является арендодателем, но занимает под свои структуры всё здание целиком, может добиться серьёзной экономии, всего лишь незначительно изменив требования к клининговому обслуживанию объекта.

Прежде всего, следует оптимизировать сервис-план по уборке. Например, среди обязательных ежедневных работ оставить только самые необходимые, такие как мойка полов в холлах, уборка санузлов и вынос мусора. Другие, менее срочные работы можно производить с меньшей периодичность. Ту же пыль в различных местах можно протирать с разной периодичностью – где-то через день, а где-то – раз в неделю. Фактически это означает отказ от ежедневной поддерживающей уборки, что, кроме всего прочего, способствует привитию сотрудникам, за которыми каждую минуту никто больше не убирает, аккуратности и ответственному отношению к состоянию своего рабочего места, принося при этом существенную экономию расходов.

Расходы по вывозу мусора можно сократить, например, поменяв мусорные контейнеры на контейнеры больших размеров, а также используя пресс-компакторы. Как показывает практика, расходы на приобретение пресс-компакторов окупаются в течение одного года. При этом их использование в бизнес-центрах с площадью, превышающей 20 тыс. кв. метров, или в торговых центрах, занимающих площадь в 10 тыс. кв. метров, даёт возможность снизить до 25% затраты на вывоз ТБО, высвободить до пяти дополнительных парковочных мест вместо бункеров с контейнерами и даже получить небольшой доход от продажи вторсырья. Уязвимым местом пресс-компакторов является невозможность их использования в тех случаях, когда не получается организовать строго раздельный сбор мусора, так как компакторы измельчают и прессуют только пластиковую тару, алюминиевые банки, картон и бумагу. Под каждый тип отходов должны быть установлены и промаркированы отдельные виды контейнеров. Кроме того, сами арендаторы должны быть сознательными и приученными к правильному сбору мусора.

Существенно сократить эксплуатационные расходы помогают также передовые инженерные решения и использование современных технологий. В качестве примера Андрей Кротков приводит очистку вентиляции сухим льдом вместо традиционной механической чистке, а водоподготовку можно проводить, не используя химические препараты, а применив акустическую электромагнитную систему. Но наиболее эффективным способом сокращения расходов по эксплуатации остаётся ресурсосбережение, а также повышение энергоэффективности объекта. Начать решение данной задачи следует с комплексного энергоаудита или энергетического обследования. Замеряется базовое энергопотребление помещений и каждого из видов инженерного оборудования, что позволит использовать ресурсы наиболее рационально и эффективно.