Издание «РБК» провело исследование, касающееся рынка управления жильем, который уже с начала мая ждут изменения, в связи с введением обязательного лицензирования для УК. Объем рынка оценивается экспертами в 2,5 трлн рублей. Обязательное лицензирование должно сделать его более прозрачным, но специалисты выражают сомнения по данному поводу.

Тёмный лес с «крепостным правом»

Жители второго по населению города Новосибирской области Бердска на протяжении часа жалуются Андрею Чибису, замминистра строительства и ЖКХ РФ на УК «СКС», называя сложившуюся ситуацию крепостным правом. Они уверены, что компания манипулирует жилищным фондом и тарифами, тратит накопления на капремонт, а подписи жильцов в протоколах подделывают. Чиновник, курирующий в данном регионе сферу ЖКХ, попросивший остаться неназванным, отмечает, что ситуация далеко не уникальная и он даже сам не может разобраться со своей УК: общее собрание жильцов проголосовало за смену УК, договор с ней был расторгнут, но платежные документы продолжают приходить по-прежнему.

Андрей Чибис признает, что рынок управления жильем сейчас похож на тёмный лес. По предварительным подсчетам Минстроя РФ, с введением обязательного лицензирования должна отсеяться примерно пятая часть УК, а благодаря механизму отзыва лицензии конкуренция на рынке будет более прозрачной и добросовестной. Всё это вместе должно привлечь инвесторов, так как, какие бы кризисные явления ни наблюдались в экономике, этот рынок будет стабилен, потому что на оплате услуг ЖКХ особо не сэкономишь.


Триллионные обороты

Прошлым летом премьер-министр отметил, что на ЖКХ России уходит больше денег, чем на вооруженные силы и образование, назвав эту сферу самой проблемной в стране. Для сравнения: в 2014 году из федерального бюджета было выделено на образование 638,3 млрд рублей и 2,48 трлн на оборону. По оценкам Минстроя, ежегодный оборот в сфере ЖКХ превышает 4 трлн рублей – это, например, почти 5,6% прошлогоднего ВВП.

С одной стороны оказываются граждане, которые как раз и платят все эти триллионы. С другой стороны находятся поставщики тех или иных коммунальных услуг, а вот между ними как раз и находятся управляющие компании. Они собирают плату с населения, занимаются обслуживанием и ремонтом домов и расплачиваются с поставщиками услуг. По оценкам Андрея Чибиса каждый год через российские УК проходит порядка 2,5 триллионов рублей. 500 миллиардов из них – выручка управляющих организаций за оказываемые им услуги, а 2 триллиона приходится на транзитные платежи. Еще 1,5 трлн рублей – прямые платежи или платежи через расчетные центры.

Теоретически УК не имеют никакой комиссии за проходящие через них транзитные платежи. Но на практике у них есть возможность положить деньги, например, на краткосрочный депозит. По словам замминистра, таких случаев стало довольно много в конце прошлого года, когда после повышения ключевой ставки ЦБ доходность по вкладам достигала, а иногда и превышала 20%.

Вообще даже неизвестно, сколько всего управляющих компаний в России. На сайте государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» зарегистрировано 49 000 УК, в числе которых 25 000 ТСЖ и свыше 4000 ЖСК, но регистрация на данном ресурсе не является обязательной. По оценкам генерального директора фонда Олега Рурина, на сайте представлены организации, которые управляют около 4/5 от всех российских многоквартирных домов.

Андрей Чибис подчеркивает, что данная сфера бизнеса является региональной и крупных федеральных игроков на рынке нет. Олег Рурин также согласен с тем, что серьезной консолидации рынка пока не наблюдается. Он не может назвать игроков, которые бы занимали более 5% рынка и полагает, что в ближайшие несколько лет они вряд ли появятся.


Почему крупнейший бизнес не идет в сферу ЖКХ

Возникает закономерный вопрос: почему рынок с такими огромными оборотами не привлекает представителей крупного бизнеса? Александр Ручьев, глава ГК «Мортон», которая также занимается управлением жилым фондом, согласен с тем, что объемы рынка впечатляющие и на первый взгляд он может показаться золотой жилой. Но в действительности рентабельность тут очень скромная – максимум до 7%. Виктор Козин, исполнительный директор УК NAI Becar, которая является подразделением NAI Global, управляющей в разных странах 300 млн кв. метров, добавляет, что в данной сфере велики риски и затраты.

Другие специалисты полагают, что доходность в этой области вполне может быть намного выше. Олег Рурин отмечает, что финотчетность УК не всегда является показательной, так как зачастую львиная доля прибыли уходит в подконтрольные им подрядные организации. Демонстрируемая рентабельность не превышает в большинстве случаев 5%, но в действительности, по словам Рурина, она «явно выше 10–15%».


«Серые» схемы

Сотрудник одной из УК, пожелавший остаться неназванным, согласен с тем, что рентабельность бизнеса в среднем около 10-15%, но, по ироничному замечанию, в зависимости от «мастерства игрока» может быть и выше. Около каждой УК формируется круг субродрядных организаций, которые и занимаются обслуживанием жилого фонда. Раз в год УК предоставляет жильцам отчеты о расходовании средств. Расходы, например, на проведение уборки, подтверждаются документами подрядчика. При этом обычно остается тайной то, как именно формируется эта стоимость работ.

Андрей Чибис рассказывает о наиболее распространенных способах увеличения неучтенной рентабельности: завышение стоимости проведения работ и вообще их невыполнение. Михаил Корепанов, глава управления эксплуатации СК «Кловер Групп», согласен с замминистра. По его словам, чаще всего как раз работы вообще не выполняются. При этом на работах, проведение или непроведение которых бросается в глаза, обычно не экономят. Это касается, например, уборки территории, мытья подъездов и т. д. Но на эти работы приходится только порядка 10% выручки. 30-40% от стоимости управления домом приходится на обслуживание инженерных сетей. И вот здесь как раз и проводится вся «оптимизация». Отследить выполнение этих работ крайне сложно.

Еще один путь получения дополнительных доходов – установка рекламных конструкций на доме, платежных терминалов в холле и т. д. УК обязаны согласовать такие действия с жильцами и делиться с ними прибылью, но это происходит далеко не всегда. Иногда сдаются внаем подвалы коммерческим организациям, чердаки, крыши – под установку базовых станций сотовой связи. Если речь идет о труднодоступных местах, то риски обнаружения таких методов извлечения дополнительной прибыли для УК меньше.

Прямого воровства платежей за услуги ЖКХ последнее время стало намного меньше. Раньше достаточно часто встречались ситуации, когда УК собирала год-другой платежи, накапливала внушительную сумму, а затем подавала на банкротство. Еще несколько лет назад средний срок жизни УК был около трех лет. Незадолго до банкротства УК проводила легкий косметический ремонт в доме и открывалась новая УК со схожим названием, к которой потом и переходил дом.

Представители УК обращают внимание на то, что им приходится сталкиваться с высокими рисками, так как многие жильцы не оплачивают вовремя квитанции, а вот коммунальщики всегда в срок выставляют счета за услуги. Начинают скапливаться долги, которые могут стать неподъемными за несколько лет и у коммунальщиков есть возможность обанкротить УК в любой момент.


Коммунальные войны

Но в ответ на сетования о рисках Андрей Чибис обращает внимание на тот факт, что за управление домами всегда идет нешуточная борьба. Если бы бизнес был нерентабельным, то очевидно, что ее бы не было. Конфликты между УК замминистру приходится разрешать лично. Иногда, по его словам, они похожи на бандитские разборки. Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» говорит, что такие случаи происходят ежегодно десятками тысяч.

Чибис рассказывает об одном из недавних конфликтов, произошедшем в Ижевске. Жильцы одного из домов приняли решение отказаться от услуг ООО «Единая УК», проголосовав за другую. Единственным учредителем и директором этой компании является Наиль Кутдузов – депутат Госсовета Удмуртии. «Единая УК» заблокировала решение жильцов, но суд их поддержал. После этого «Единая УК» на подвал c домовыми коммуникациями поставила сигнализацию. Аварийная бригада новой УК попыталась попасть в подвал, и в этот момент приехала группа быстрого реагирования и уложила их в снег. Далее представители «Единой УК» заварили двери в подвал. Чтобы решить конфликт пришлось прилетать лично замминистра.

То, что УК часто напрямую связаны с местными властями – не секрет. Об этом даже говорил в 2013 году во время прямой линии Владимир Путин. Андрей Чибис считает, что в то время как около 80% российских УК формально являются частными, на деле они частные только условно и представляют собой либо приватизированные ранее ДЭЗ, ЖЭК, либо созданы по инициативам местных властей в начале 2000-х. В тот период наличие частных УК было одним из обязательных условий для получения бюджетного финансирования на расселение аварийного фонда и проведение капремонта. Собственниками таких организаций в регионах оставались лица, так или иначе связанные с местной администрацией. Сейчас региональные УК обычно подконтрольны местным депутатам и чувствуют свою безнаказанность.


Как помочь новым игрокам

Отдельного внимания заслуживает и такой фактор, как информированность. У действующих игроков на информацию монополия. При этом невозможно нормально вести бизнес, не имея данных о состоянии жилого фонда, количестве проживающих в домах людей, адресах и т. д. Без этой информации новый игрок даже не сможет выставить счета. Нужно формировать такую базу с нуля, обходя жильцов, посылая запросы в Росреестр и т .д. Задача почти нереальная. По словам Чибиса, Минстрой намерен открыть рынок для инвесторов. Во-первых, раскрыв данные о жилом фонде, во-вторых, с помощью вступающего с 1 мая в силу обязательного лицензирования. Оно, по замыслам, должно значительно упростить процедуру окончания отношений с недобросовестными УК. По решению суда лицензия отзывается, а поводом для этого могут стать жалобы жильцов в Госжилинспекцию и зафиксированные ей нарушения. Если компания не устраняет нарушение в обозначенный срок, то может потерять дом. Если количество таких домов превысит 15% от всего жилфондла, находящегося у организации в управлении, то лицензия отзывается.

Замминистра связи Михаил Евраев в марте рассказывал, что уже на 80% готова ГИС ЖКХ, содержащая данные о состоянии объектов и лицевых счетах жильцов. Полный переход на эту систему запланирован на начало 2017 года. Такие данные крайне важны для инвесторов, так как основным активом УК является ее клиентская база.


Кризис и управление жильем

Глава «Сити Сервиса» Витаутас Юневичюс рассказывает, что услуги стабильно оплачивают 98,5% собственников, в кризис показатель может снизиться только на несколько процентов. Чибис также подтверждает, что за ЖКХ люди платят, как за продукты. В сфере управления нежилой недвижимостью ситуация кардинально иная. Виктор Найшуллер, президент клининговой компании ОМС, говорит, что заказчики снижают затраты на обслуживание на 20 и более процентов в этом году. ОМС обслуживает 50 млн кв. м, работая с крупнейшими компаниями.

Девелоперы хотя и занимаются иногда управлением жильем, но для них это ответвление от основного бизнеса, чтобы поддерживать качество собственного бренда. Алексей Макрушин, директор НП «ЖКХ Развитие», считает, что в секторе управления жильем найдется место для разных игроков, так как тут можно и начинать с нуля, и развивать имеющийся бизнес. Гендиректор «Юнисервиса» Сергей Гришин говорит, что начальные инвестиции довольно небольшие. Чтобы начать бизнес по управлению 20-30 домами нужно вложить около 2 млн руб: провести аттестацию сотрудников, получить лицензию, купить мебель, инструменты. Еще около 1 млн уйдет на фонд з/п. Выручка может быть разной, в зависимости от региональных тарифов, по примерным оценкам она будет около 30 млн руб./мес. при обслуживании 1 млн кв. м, не учитывая платежи коммунальщикам. Эксперты сходятся в том, что управлять фондом менее 1 млн кв. м не имеет смысла. При увеличении прозрачности рынка консолидация неминуема.

Но чудес ожидать не стоит: влияние местных властей по мановению волшебной палочки никуда не денется. Лицензирование не может стать панацеей для удаления недобросовестных игроков, хотя может усложнить жизнь добросовестным. Важную роль играет и коллективное самосознание жильцов, с которым пока большие проблемы.