На прошедшем недавно CRE Summit-2014 профессионалы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, обсудили актуальные проблемы отрасли. Открытие деловой программы встречи началось с пленарного заседания, на котором были обозначены ключевые вопросы, стоящие сегодня практически перед любым игроком рынка коммерческой недвижимости. Среди них — влияние колебаний курсов валют, общественно-политических событий и кадастровых изменений на деятельность компаний, изменения в стратегии деятельности компаний в целях актуализации их услуг в глазах клиента, проблемы аутсорсинга и управления недвижимостью и т. д.

По мнению экспертов, сегодня рано говорить о том, какое влияние окажут на финансовые показатели проектов кадастровые изменения, так как в данном вопросе пока не создано достаточного количества прецедентов, на основании которых можно вывести статистику. Дмитрий Золин, возглавляющий сеть бизнес-центров «Сенатор», считает, например, что пока невозможно оценить размеры связанного с налоговыми изменениями ущерба. Однако, по его мнению, налоговую базу уже можно увеличить вдвое, так как речь в данном случае идёт о больших деньгах.

Тем не менее, продолжает он, закон следует соблюдать, так как все участники рынка существуют в правовом поле. В целом соглашаясь с положениями нового законопроекта, Золин отмечает, что его реализация в нынешней редакции сомнительна, так как законопроект выглядит недоработанным. По мнению специалиста, в связи с его принятием предстоит множество конфликтов и судебных разбирательств. В то же время, кадастровые новшества имеют и ряд достоинств.

По словам гендиректора УК ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, нынешний рынок имеет много неэффективно используемых объектов, «лежащих без дела». Повышение стоимости содержания таких объектов должно стать отличным стимулом для их владельцев, чтобы заставить свои объекты «работать». Имеются также некоторые подвижки в направлении реальных пользователей. Как сообщил Арсен Аюпов, являющийся партнёром RE Group, Московский департамент городского имущества намерен в качестве налоговой базы рассматривать не общую, а арендную площадь, что будет ощутимой скидкой для владельцев объектов.

Дискуссия между участниками встречи коснулась также вопросов, связанных с валютными колебаниями, изменениями в потребительском поведении и прочими проблемами, важными, прежде всего, для торгового сектора. По словам финдиректора MirLand Management Татьяны Хоревой, арендаторы зачастую не умеют прогнозировать будущее и анализировать свои финансовые показатели. Чтобы иметь возможность отреагировать на проблемы клиента и вовремя скорректировать маркетинговую политику, её компания вписывает в свои договоры обязанность арендатора показывать свои реальные обороты. Дискуссия коснулась также специфики рублёвых и валютных договоров аренды, возможности их конвертации и влияния на рынок потребительских настроений.

На секции, посвященной инвестициям в коммерческую недвижимость, самым актуальным вопросом стал уход с рынка западных инвесторов. Было отмечено, что вложения в эту отрасль перешли из разряда сверхдоходных в защитные. По этим вопросам мнения экспертов разделились. По мнению главы компании «Эрмитаж Девелопмент» Алексея Ванчугова, российские показатели по доходности сопоставимы с бразильскими, однако у Бразилии более благополучно обстоит дело с долгами. Кроме того, существуют и другие перспективные направления на развивающихся рынках — та же Португалия, например.

Ему возражает вице-президент компании Morgan Stanley Андрей Колокольников, указав на то, что в Бразилии слишком «раздут» финансируемый государством социальный сектор, и уровень процентных ставок выше рыночного. На большинстве развивающихся рынков можно наблюдать положительный приход капитала при отрицательном счёте текущих операций. В России же ситуация прямо противоположная, поэтому у неё есть известный «запас прочности», и уход иностранных инвесторов не так сильно отразится на её рынке.

По словам Алексея Ванчугова, большим потенциальным ресурсом инвесторов могут быть промышленные предприятия. Однако для подобных инвестиций у России пока нет необходимой инфраструктуры, у нас не умеют создать благоприятные условия для инвесторов. По словам Елены Черных, возглавляющей УК «Велес Траст», в России не сформировались страховые компании и пенсионные фонды, пользующиеся доверием людей. Россиянину, имеющему 100 000 рублей, практически некуда их вложить.

Как рассказал Дмитрий Золин, их компания приобретала заводы, которые намеревалась превратить в бизнес-центры. Но в настоящее время существует много ограничений по работе на промышленной территории. Теперь в такие площадки девелоперам и инвесторам следует вкладывать средства более осторожно. Сегодня из-за колоссального количества разрешительной документации и согласований практически не осталось известных ему промзон, где имеет смысл вкладываться. В результате инвестор предпочитает объект с более низкой доходностью, но уже готовый к работе.

Дискуссия продолжалась также на тему строительства апартаментов. Обсуждалось, что выгоднее строить — отели, офисы или апартаменты, когда строительство одного апартамента стоит как строительство двух номеров отеля. По словам президента Homeland Group Романа Соркина, апартаменты строят там, где нет возможности построить жильё либо иной более выгодный объект. Затрат это требует больших, чем строительство бизнес-центра, но некоторые обстоятельства вынуждают идти на такой шаг. Например, к этому может толкать запрет на парковки, делающий невозможным создание БЦ, или возросшая конкуренция среди офисных площадей, как, например, в «Москва-Сити». При этом члены дискуссии подчеркивают важность создания соответствующей инфраструктуры при строительстве апарт-отелей.

Одним из актуальнейших вопросов остаётся проблема источников инвестиций. Ему была посвящена тематическая сессия по финансированию и инвестированию недвижимости. Вера Сецкая, глава GVA Sawyer, рассказала об инструментах, которые мало известны сегодня инвесторам. В качестве примера она привела банк ЕБРР, готовый финансировать региональные проекты, которые соответствуют определённым условиям. Банк готов предоставить и кредитный, и долевой капитал, а также кредитовать предстроительную фазу. Эксперты пришли к выводу, что в нынешних условиях, когда осложнилось привлечение международного капитала, стоит опираться на локальных инвесторов. Не следует забывать, считают специалисты, как наша экономика и покупательская способность выглядит извне. Например, стабилизация курса рубля в этом году стоила Центробанку 70 миллиардов долларов, подчеркнул гендиректор компании Astera Алексей Филимонов.

В секции индустриальной недвижимости докладчиками было отмечено, что развитие данного сегмента происходит, в основном, в больших городах-миллионниках. По словам коммерческого директора «Строительного Альянса» Александра Никишова, одним из последних трендов в строительстве объектов под ключ стало желание клиентов «фиксировать стройку в рублях». С этим нет проблем, так как стройматериалы и оплата труда идут в рублях. Если же речь об аренде, то тут необходима рублёвая индексация. Региональные девелоперы не всегда понимают, почему федеральные привязаны к долларовым ставкам. Но это объясняется закредитованностью крупных объектов. По долларовым кредитам ниже проценты, и переход на рублёвые может отразиться на потребителе.

Другой темой стало обсуждение различий между индустриальным парком и складом. Глава компании «Тасма» Айрат Гиззатуллин охарактеризовал индустриальный парк как сервис, предоставляемый клиенту. Это не логистика — он отличается от обычного склада направленностью на промышленное предприятие. По мнению Айрата Гиззатуллина, между этими двумя понятиями пора определить разницу. В случае законодательного определения индустриальных парков, у этих объектов могут появиться определённые привилегии, сообщил Арсен Аюпов. К такому определению будет привязана возможность получения субсидий, финансирования, налоговых льгот и т. д. Схема индустриальных парков не будет работать, пока на федеральном уровне не создадут определения данного объекта.

Отдельная сессия была посвящена рынку property facility management. На ней обсуждались вопросы оптимизации расходов по управлению недвижимостью при сохранении высокого качества. По мнению экспертов, оптимизация эксплуатационных расходов является командной игрой, где принимают участие и собственник, и заказчик. Не выйдет ничего хорошего, когда подрядчика ужимает по цене заказчик. Однако это не отменяет использования точечной оптимизации в различных областях, которая может давать прекрасные результаты, будучи проведённая при согласовании с заказчиком.

По мнению гендиректора компании Zeppelin Андрея Короткова, экономия возможна на разных вещах. Можно экономить на замене расходников, туалетной бумаги, диспенсеров и салфеток. Такая экономия может составить до 30% от общей стоимости клининговых услуг. Всегда можно найти что-то более дешевое со сходными характеристиками, когда приходится экономить. Например, в компании Zeppelin заказчику были предложены более дешевые аналоги туалетной бумаги и салфеток — того же качества, только без рисунка, а также более экономичные диспенсеры. Это сразу же дало сокращение расходов. Другим эффективным средством оптимизации является проведение тендеров, на которых также можно сэкономить порядка 30% расходов по клинингу.

Сессия по торговой недвижимости стала самой популярной среди участников встречи. На ней обсуждались проблемы взаимодействия между девелоперами и ритейлерами-арендаторами в современных условиях, когда наблюдается кризис посещаемости. По словам Николая Юськива, возглавляющего департамент недвижимости ГК «Спортмастер», нынешнюю ситуацию неправильно сравнивать с кризисом 2008 года. Тогда после одномоментного падения все ожидали быстрого «отскока». Сегодня же наблюдается медленное сползание к нижним ценовым сегментам, связанное с падением реальных доходов населения. При этом надежды на выравнивание ситуации в обозримом будущем нет.

Положение осложняется санкциями и тяжелой политической ситуацией, которые невозможно преодолеть за один день. Потребители изменили поведение, более охотно неся деньги в развлекательный сектор или на фуд-корт, но менее охотно приобретая новые вещи. Первый вице-президент ТПС «Недвижимость» Алексей Чиналиев выделил два возможных сценария развития ситуации. Первый предполагает возвращение на российский рынок западных компаний, что повлечёт достаточно быстрое восстановление экономики, так как главная проблема сегодня — отсутствие на рынке денег. При таком сценарии события будут развиваться примерно как в 2009 году, включая кратковременные скидки для ритейлеров.

По второму сценарию Россия может оказаться отрезанной от мировой экономики. Хотя сценарий негативный, топовые проекты всё равно останутся в выигрыше. Тяжело придётся тем, кто вышел на рынок без серьёзной маркетинговой проработки. Спад, наблюдаемый сегодня, носит неоднородный характер. Например, сочинский «Море Молл» демонстрирует рост и в постолимпийский период. У девелоперов и арендаторов-ритейлеров цель общая — рост торгового оборота.

Директор компании Astera Людмила Рева, представляющая BNP Paribas Real Estate, предложила присутствующим свой рецепт. По её словам, на каждом объекте необходимо присутствие эффекта синергии. Роль мелких операторов, таких как сезонные ярмарки, винотеки, фермерские лавки, очень важна. Сами они могут не быть особенно рентабельными, но они обеспечивают поток посетителей, привлекая их, в том числе, в другие магазины торгового центра и существенно влияя на трафик. Сейчас большой спрос на пункты выдачи приобретаемых в Интернете товаров. Открываются как отдельные пункты, так и пункты, дополняющие офлайновые магазины.