Обслуживание коттеджных посёлков, будь то посёлки для постоянного проживания или дачные комплексы, куда владельцы загородной недвижимости приезжают, в основном, отдыхать на лето или на выходные, имеет ряд своих специфических особенностей. Иногда такое обслуживание становится достаточно сложным клубком проблем, о путях решения которых рассказал гендиректор управляющей компании Clever Estate Сергей Креков. Будучи специалистом, хорошо знающим данную систему изнутри, Сергей Креков объяснил, что должно входить в стандартный набор услуг клининговой компании, сколько они стоят, и чем отличается сегодня работа управляющих компаний в коттеджных посёлках различного класса.

По словам Сергея Крекова, для управляющих компаний класс посёлка определяется не совсем так, как для риелторов. Термины зачастую остаются те же самые: элит-класс, бизнес-класс, эконом-класс. Однако для управляющей компании важнее при этом не класс самих домов, а платежеспособность владельцев. Сообщество жильцов каждого посёлка самостоятельно определяет класс услуги, которую они желают получить, и готовность за неё платить. От этого зависит и применение на территории посёлка современной техники, и численность обслуживающего персонала. Например, продолжает Сергей Креков, существуют посёлки, дома в которых стоят по несколько миллионов долларов, однако услуги, которые заказывают их владельцы, относятся к эконом-классу. Бывает, что на каждом участке у них имеется собственный трактор. Причина часто заключается в обычном неумении людей договориться. С другой стороны, в посёлке эконом-класса услуги могут предоставляться элитного качества по желанию жителей. Такое возможно в больших посёлках, когда плата за услугу получается небольшой в расчёте на каждое домовладение.

Если и дальше придерживаться риелторской терминологии, то эксплуатационники могут сказать, что стоимость услуг эконом-класса соответствует расходам по эксплуатации старо-дачного или деревенского дома, что составит около 2,5 тысяч рублей ежемесячно. Порядка 5 тысяч в месяц составляют цены бизнес-класса, сопоставимые с расценками в СНТ. Выше — элитный уровень, соответствующий стоимости обслуживания коттеджного посёлка, то есть от 15 тысяч с домовладения. Чуть дешевле таунхаусы — от 8 до 9 тысяч ежемесячно.

Эксплуатацию следует отделять от клининга. При расчётах стоимости клининга главное не размеры участка, а периодичность работ. Цена будет отличаться в зависимости от того, проводятся ли работы ежедневно, раз в неделю или раз в месяц. Это понятно, так как более частое проведение работ требует большей занятости персонала и техники, большего расхода топлива и расходных материалов и т. д. При расчёте стоимости инженерной эксплуатации учитывать приходится множество других факторов, включая, например, протяженность канализационных трасс в посёлке, количество фонарных столбов или ливнёвок. От их количества зависит стоимость эксплуатации.

Стоимость эксплуатации также зависит от количества домов и, главное, по мнению Сергея Крекова, от качества имеющегося оборудования и инженерных сетей. Чем они качественнее и добросовестнее смонтированы, тем меньше у УК затрат на их ремонт и эксплуатацию. Существуют также дополнительные затраты, которые связаны с покраской стен, ремонтом дорог, оплатой порубочного билета и удалением упавших деревьев, перекладкой сетей, восстановлением ограждения по периметру, заменой изношенного оборудования.

Размеры платежей зависят также и от сезона. За счёт дополнительных работ в зимний сезон оплата может вырасти до 50%. Впрочем, здесь всё зависит от класса посёлка. Удорожание на 50% характерно для элитных посёлков, на 20% — для бизнес-класса и на 10% — для эконом-класса. Самая затратная статья — уборка и вывоз снега. Разброс цен здесь происходит оттого, что в посёлках разного класса разные требования. Так, в посёлках эконом-класса уборка снега не носит глобального характера — трактор просто расчищает дорожки и всё. В посёлках бизнес-класса снег убирается, но складируется где-нибудь поблизости. А в элитных посёлках весь снег убирается и полностью вывозится, что стоит очень дорого.

Объёмы платежей увеличиваются зимой также за счёт роста объёма потребления ресурсов — на отопление, горячую воду, электричество. Стоимость услуг закладывается в договор сразу, подразделяясь на летнюю и зимнюю. Договор обычно заключают на год. Но в некоторых посёлках зимой постоянно живут не все жители. Это тоже требует отдельного решения. Поскольку договор заключается УК не с отдельными домовладельцами, а полностью с посёлком (ТСЖ, ДНП, ЖСК), то внутренние финансовые отношения с отдельными домовладельцами такие организации решают сами.

Как правило жители, постоянно не проживающие в посёлке зимой, должны платить по минимуму, а те, кто живёт и пользуется услугами и ресурсами всю зиму, оплачивает их в полном объёме. При этом возникает, конечно, немало вопросов о несправедливости такой системы, но эти вопросы решает само товарищество, а не управляющая компания. Так или иначе домовладельцы на общем собрании приходят к какому-то компромиссу. Имеются и такие домовладельцы, которые категорически отказываются вообще платить за зимний период, так как практически зимой там не бывают. Их оплату чаще всего раскидывают равномерно на всех проживающих, а к неплательщикам применяют меры «морального воздействия». Им могут, например, перекрыть въезд в посёлок и т. д.

Источником 90% конфликтов между жителями становятся вопросы границ между участками, неправильное размещение канализационных систем или бани на такой границе. Другая причина — грязь и шум из-за строительных работ, мешающие отдыхать соседям. Такие конфликты, как правило, разрешаются довольно быстро. Наиболее частая причина конфликта между жильцами и управляющей компанией — это необоснованная плата за услуги, некачественные услуги или неоказание услуг, за которые уже уплачено. Например, вовремя не вывозится мусор, не убирается территория, не чинятся инженерные сети, не спиливаются деревья.

В то же время, бывают случаи, когда подписавший договор домовладелец не совсем понимает, до каких пределов распространяется зона ответственности управляющей компании. Например, управляющая компания обычно отвечает за состояние магистральных трасс коммуникаций, которые находятся у неё на обслуживании, и обязана ликвидировать возникающие на них аварии. Но подключения, имеющиеся в самом доме, являются имуществом домовладельца и входят в зону его ответственности. Иными словами, управляющая компания не отвечает, если у собственника сорвало в доме кран, поясняет Сергей Креков. УК поможет решить эту проблему, но за отдельную плату, так как такие работы в договор не входят.

Наиболее распространённая форма объединения домовладельцев — дачное некоммерческое партнёрство (ДНП). Оно создаётся уже на этапе первых продаж двумя-тремя первыми собственниками совместно с застройщиком. Остальные собственники привлекаются в объединение по мере дальнейших продаж. На баланс этого некоммерческого партнёрства вносятся все дороги, сети. Эта форма не является идеальной, но она наиболее приемлема, так как все строения возводятся в посёлке по принципам ИЖС — индивидуального жилищного строительства. В их отношении не существует нормативно-правовой базы и неприменимы нормы российского Жилищного кодекса. Поэтому регулировать на их основании отношения между собственниками и их отношения с УК, как это происходит в городе, здесь невозможно.

Разница с ТСЖ заключается в том, что, согласно Жилищному кодексу РФ, в ТСЖ решение общего собрания для всех жильцов обязательно, независимо от того, присутствовал ли человек на этом собрании и голосовал ли он за это решение. Все жильцы обязаны подчиниться решению собрания, иначе платежи с них будут взысканы в судебном порядке. С некоммерческим партнёрством ситуация совсем другая, и получить платежи с домовладельца, не желающего платить, практически невозможно.

В загородных посёлках плату за эксплуатацию вносят и те, кто не вступал в ТСЖ или некоммерческое партнёрство. Как правило, большинству жителей удаётся убедить меньшинство, рассказывает Сергей Креков. Хотя отказаться от вступления здесь довольно сложно. Как правило, посёлок, в котором нормально обстоят дела с коммуникациями и застройщиком, растёт, заселяется и развивается в течение пяти лет после экспозиции. Количество домовладельцев и, соответственно, плательщиков, в течение этих лет постоянно увеличивается. Часто не платят те, кто приобретал участок изначально в инвестиционных целях, а не под строительство. И с таким ничего нельзя сделать. Они могут годами не платить и даже не появляться в посёлке.

При создании в новом посёлке некоммерческого партнёрства, оно само по себе не гарантирует оплаты расходов по содержанию и эксплуатации. Для этого между некоммерческим партнёрством и каждым домовладельцем следует в обязательном порядке заключить отдельные индивидуальные договоры на оказание услуг. В таком договоре обязательно оговаривается срок его действия, условия и перечень услуг, оказываемых некоммерческим партнёрством, условия продления договора и т. д. Фактически некоммерческое партнёрство выступает здесь в роли генерального подрядчика, имеющего собственные договоры с поставщиками ресурсов, эксплуатирующей организацией. Такая схема является идеальной.

В тех случаях, когда имеется такой договор, неважно, проживает домовладелец на территории посёлка или вообще живёт за границей. Платёж с него можно взыскать по суду, например, путём ареста имущества. Но взыскать платёж невозможно, если такой договор не был заключен. Соблюдение жителями правил общежития, которые не регулируются российским законодательством, например, запрет держать собак бойцовых пород, мыть на улице машины, строить высокие заборы и т. д., контролируется самими собственниками. У каждого товарищества есть свой устав, в котором должны быть прописаны нормы и правила поведения его членов на территории посёлка. Отстаиваются эти правила разными способами, в основном методом коллективного убеждения, иногда с привлечением управляющей компании. Чаще всего подобные конфликты удаётся разрешить.