На рынке недвижимости в последние годы значительно вырос спрос на услуги управления. Девелоперы и собственники осознают, что услуги управляющей компании способствуют развитию бизнеса, но возникают некоторые сомнения при выборе между внешней и внутренней УК.

Управляющая компания: как выбрать
Повышает шансы значительно выгоднее реализовать объект, увеличить его доходность является привлечение внешней управляющей компании. Именно поэтому игроки современного рынка коммерческой недвижимости все чаще пользуются услугами сторонних УК. Глава Colliers International Property Management считает, что наиболее логичным решением инвестора является привлечение сторонней УК, если один из видов его бизнеса – вложения в недвижимость.

Опираясь на опыт мировых инвесторов, можно заключить, что преимущество внешней УК перед внутренней заключается в наличии опыта профессионального управления, который привлекает к объекту недвижимости больше финансовых потоков. Светлана Бородина, менеджер по развитию бизнеса отдела управления недвижимостью, говорит, что преимуществами профессиональной УК являются маркетинг и взаимодействие с арендаторами, отчетность и финансы, интегрированный подход к эксплуатации и управлению, а также способность оптимизировать затраты и создавать команду под определенный проект. Эксперт также считает, что еще одним неоспоримым преимуществом профессиональной управляющей компании является наличие глобальной платформы и возможности использовать на локальном уровне опыт зарубежных коллег. Таким образом, клиент может уделять основному бизнесу больше времени, а значит – получать больший стабильный доход.

Глава департамента коммерческой недвижимости технопарка Nagatino i-Land Александр Артюхов поясняет, что в случае, когда расчетная стоимость услуг внутренней управляющей компании несопоставимы с рыночной стоимостью, эффективным решением будет пригласить ряд профессиональных УК, и выбрать достойное предложение, проведя технический аудит объекта. При контроле процессов собственником и в случае, если ответственность управляющей компании, а также цели и задачи договорных отношений с собственником четко прописаны, будут значительно снижены риски.

Юрий Тараненко, глава «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», уверен, что управление внутренней компанией может оказаться менее эффективным и профессиональным, чем управление внешней компанией. Причина, по его мнению, в большем опыте и количестве объектов, обслуживаемых профессиональной УК. Так или иначе, все связанные с управлением расходы оплачиваются отдельными платежными переводами по принципу «open book»,то есть за оказанные услуги по факту, поэтому вопрос конкурентоспособности каждого объекта прямо связан со стоимостью управления объектом и качества услуг. Если объект не является для собственника профильным бизнесом, и если он у собственника только один, то привлечение внешней УК выгоднее.

Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент», считает, что внешние сетевые УК в состоянии предоставить не только высокое качество услуг, но и конкурентоспособные условия.

Очень важны при работе со сторонними УК вопросы контроля и доверия. Начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, Торул Генден, говорит, что на отлаживание взаимодействия сторон уходит некоторое время. Но в дальнейшем, при прозрачности финансовых результатов и правильной постановке процессов, эти трудности нивелируются. Также он считает, что явным преимуществом работы с компанией полного цикла является наличие большего количества инструментов для повышения инвестиционной привлекательности и капитализации объекта. Плюсами являются опыт и репутация, которые нарабатываются с годами. Российские собственники объектов проявляют большую осторожность в передаче управления третьим лицам, причина этого в менталитете и особенностях ведения бизнеса. Поэтому профессионализм команды и прозрачность процессов для них на первом месте. А если обращаться к сторонним компаниям – то только к проверенным.

На российском рынке с успехом работают многие зарубежные компании. В качестве примеров максимально востребованных внешних УК Александр Артюхов называет такие организации: HSG Zander, Sawatzky PM, Hines, Zeppelin PM, Colliers International FM, Facilicom и Фрагру.

Российской подразделение компании Jones Lang LaSalle управляет тремя торговыми комплексами: «Южный», «OЗ Молл» и «Пятая Авеню» и оказывает другим крупным ТРЦ комплексные маркетинговые услуги. При этом происходит активный обмен опытом с коллегами за рубежом, которые также привлекаются к работе и консультированию в России.

Прежде всего, внутренние и внешние УК отличаются тем, что последние не принадлежат структуре компании-владельца, а являются независимыми организациями, нанятыми извне и специализирующимися на управлении коммерческой недвижимостью. Эта деятельность является для основной и приносит большую часть дохода. Консультант отдела управления недвижимостью компании Cushman & Wakefield Динара Тагирова поясняет, что внешние управляющие компании могут быть как российскими, так и зарубежными, часто входящими в состав консалтинговых компаний, специализирующихся на различных сегментах недвижимости, то есть фактически это департамент, отдел, подразделение организации или самостоятельное юридическое лицо, аффилированое с консалтинговой компанией.

Тагирова говорит, что у внешней иностранной УК есть такие плюсы, как достаточная независимость от собственника, профессиональный кадровый состав, объективный взгляд на ситуацию. Приступить к процессу управления недвижимостью такая организация может на любой стадии. Положительными чертами иностранной управляющей компания являются: оптимальная система бизнес-процессов, современные технологии управления, четко сформированная схема отчетности перед собственником, доступ к международному рынку, возможность контроля собственником всех видами работ на объекте в режиме он-лайн из любой точки мира, применение новейших автоматизированных систем отчетности и управленческого учета и богатые профессиональные связи.

Важна также постоянная оптимизация расходов собственника, четкость поставленных задач и целей, использование системы платежей по схеме «open book», система полного возмещения затрат на обслуживание объекта за счет платежей со стороны арендаторов, прозрачная отчетность перед арендаторами и собственником. Кроме того, важную роль играет международный бренд, высококачественный клиентский сервис и выбор субподрядчиков на основе тендера. Вот основные причины, названные Тагировой, по которым собственнику выгодно работать с внешней сетевой управляющей компанией.

Конечно, у внешних УК есть и определенные минусы, среди которых эксперт компании Cushman & Wakefield называет отличия между российским «спекулятивным» и западным «цивилизованным» подходами к управлению, которые нередко ведут к несовпадениям целей, философии и задач УК и собственника, что в итоге заканчивается взаимным недоверием и в итоге окончанием сотрудничества. Кроме того, стоимость услуг обычно несколько выше ввиду высокого профессионализма кадров, а принципы соблюдения высоких международных и корпоративных стандартов приводят к определенной «негибкости» в отношении желаний собственника.

В числе плюсов отечественных внешних УК Динара Тагирова называет следующее: быстрое принятие решений благодаря относительно простой структуре, знание менталитета российских предпринимателей и собственников, возможность понижения стоимости предоставляемых услуг за счет снижения стоимости услуг субподрядчиков и трудовых затрат сотрудников, независимость от собственника, возможность «договориться» с собственником, авторитарность, жесткие принципы управления.

Эксперт считает, что к главным проблемам российских внешних УК можно отнести отсутствие сформированной, четкой стратегии на рынке. По словам эксперта, к основным проблемам работы внешних УК в нашей стране можно отнести недостаточный профессионализм кадров, отсутствие четкой, проработанной стратегии развития на рынке и отработанных бизнес-процессов. Часто выбор субподрядчиков производится на основе приятельских отношений, а снижение цен на услуги приводит к снижению качества работы.

Самые необходимые услуги
На сегодняшний день девелоперы или собственники не готовы доверить коммерческое управление проектом, в том числе и непосредственные взаимоотношения с арендаторами, управление финансовым потоком, управленческий учет и отчетность, внешним УК, так как считают, что данный вопрос вполне могут решить самостоятельно. Довольно трудно подсчитать среднюю стоимость услуг, так как она зависит от особенностей каждого объекта. Для ТЦ приблизительная цена составляет около 55-95 долларов, а для офисных объектов – 45-85 долларов в год за кв. м. Стоимость услуг в сфере складской недвижимости колеблются в пределах 35-60 долларов.

Тагирова считает популярной услугой брокеридж. Она уверенна, что часто при наличии собственного штата брокеров и своей УК, собственники прибегают к помощи консультантов в сдаче площадей в аренду, так как их услуги повышают вероятность подписания договора с новым, международным брендом. Также Тагирова поясняет, что внешнюю УК можно привлечь на любой стадии проекта с целью разработки рекомендаций по его дальнейшей эксплуатации. Например, участие в разработке идеи на стадии создания архитектурного проекта, на стадии открытия объекта и начала эксплуатации. Собственник, который желает разработать эффективную и грамотную концепцию не только с точки зрения архитектурных особенностей проекта и набора арендаторов, но и с точки зрения использования здания и прилегающей к нему территории и эффективного управления, имеет возможность избежать в будущем проблем и возможных расходов. Кроме того, он получает рекомендации касательно организации всего процесса управления: какие риски имеются и как их избежать, каким образом лучше сформировать свою команду и обучить ее.

Динара Тагирова убеждена, что внешняя УК может обратить на себя внимание потенциальных клиентов тем, что помогает собственнику, не увеличивая затраты на обслуживание, извлекать максимально возможную прибыль, а также поддерживать репутацию здания как высоколиквидного, профессионально обслуживаемого, удобного и чистого. Она поясняет, что здание должно восприниматься как социально значимый объект, где работают люди, а не как объект недвижимости. Нужно не только ориентироваться на выполнение поставленных собственником задач, но и стремиться к тому, чтобы арендаторы и посетители объекта, то есть конечные пользователи, чувствовали себя комфортно.

Из-за конкуренции внешние УК вынуждены предлагать различные качественные пакеты услуг и конкурентоспособные цены на них. Директор по развитию NAI Becar Валентина Антипова считает, что внешние УК отличаются от внутренних иной структурой всех расчетов, подробно прописывающей возможные расходы.

Внешняя УК должна иметь возможность отвечать по определенным штрафным санкциям, страховать свою деятельность и пр. Эксперт говорит, что только 10-12% из общего количества объектов коммерческой недвижимости управляется внешними УК; остальная часть находится под управлением внутренних и аффилированных структур. На услуги внешних УК уже есть спрос, но необходимо понимать, что даже том случае, кода объект высокого класса требует услуг профессиональной УК, то это совсем не обязательно будет сторонняя компания.

Глава отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International Дмитрий Волков считает, что в России услуги комплексного управления активами недвижимости еще не развиты в достаточной степени. Часто компании, заявляющие, что занимаются управлением объектом, берут на себя только часть услуг (к примеру, эксплуатацию). Большой процент собственников относится с недоверием к внешним УК, не позволяя им вести денежные отношения с арендаторами напрямую.

В итоге получается, что огромное количество факторов определяет выбор управляющей компании. С каждым годом растет опыт и качество работы УК. Эксперты считают, что скоро появятся новые виды услуг в области управления недвижимостью, будет использоваться более прозрачная и четкая отчетность, продолжится внедрение достижений техники, а основные игроки укрепятся на рынке и будут развиваться более активно.