«Россия встала на путь инноваций», - безустанно рапортуют чиновники высшего ранга. Однако, как всегда, инновации развиваются в нашей стране выборочно, а прогресс весьма избирателен. И пока одни отрасли идут в ногу со временем, другие пребывают в полуанабиозном состоянии. Последнее актуально в частности для сферы управления гособъектами. О текущем состоянии этого рынка, проблемах и возможных путях решения специально для рассказывает Михаил Шутов, коммерческий директор управляющей компании «Фрагра».

- Что представляет собой рынок управления гособъектами на сегодняшний день? Заинтересовано ли государство в передаче объектов в управление коммерческим компаниям?
- Начнем с того, что на самом деле, в отличие от европейских стран, в России никаких объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в управление коммерческим УК не передается и никогда не передавалось. Предметом тендеров и аукционов является facility management, то есть, эксплуатация и клининг. В любом случае, когда говоришь о рынке гособъектов, надо уточнять – до 2006 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», или после: 94-ФЗ многое изменил и, увы, не в лучшую сторону.

- Этот закон задумывался как антикоррупционный и должен был, наоборот, улучить ситуацию с размещением госзаказов…
- О пресловутом 94-ФЗ и о том, какое влияние он в итоге оказал и продолжает оказывать на рынок, можно – я бы даже сказал, нужно – говорить много и подробно, но это – тема отдельного разговора. Если коротко, то благодаря ему сложилась откровенно бредовая ситуация: заказчик должен выбирать услугу ориентируясь исключительно на ее цену! Слово «качество» и, тем более критерии его оценки в законе просто не фигурируют. Участвовать и победить в аукционе может любой, кто примет в нем участие, если он правильно оформит необходимые документы и предложит лучшую, то есть, минимальную цену. А заказчик обязан согласиться с таким предложением, заключить договор и пользоваться услугами такого исполнителя. Все это кажется невозможным с точки зрения здравого смысла, но это факт. Закон якобы должен был обеспечить честную конкуренцию и экономию денежных средств, но и то, и другое оказалось фиктивным, и обернулось миной замедленного действия.

- В чем заключается опасность?
- Закон не имеет никакого отношения к обслуживанию объектов недвижимости и не сокращает, а увеличивает расходы, причем многократно.
Есть такое понятие – «эффект отложенной эксплуатации». Если объект эксплуатировать и обслуживать ненадлежащим образом, эффект будет заметен не сразу, а спустя какое-то время, зато потом понадобится потратить немало средств, чтобы привести его в нормальное состояние. Таким образом, текущая экономия оборачивается дополнительными финансовыми вливаниями, в разы превышающими сэкономленные средства. А уж если речь идет о контрактах, стоимость которых намного ниже себестоимости заявленных в техническом задании работ, значит, сомнений быть не может – все будет делаться из рук вон плохо, а многое – не делаться вообще.
Существует своего рода зависимость: разница в стоимости одинакового пакета услуг у равноценных компаний не может составлять больше 10-15 %, если больше – налицо явная недобросовестность исполнителя. При этом если на рынке коммерческой недвижимости демпинг может составлять до 30%, то в госсекторе среднее снижение стоимости контракта по результатам аукциона на услуги эксплуатации составляет 50% и даже более, клининга – 70%. Это действительно немыслимые цифры, а еще более немыслимо то, что за ними стоит. И если собственник коммерческого объекта нередко делает свой выбор осознанно, понимая, что теряет в качестве обслуживания, то у государственного заказчика даже выбора как такового нет! А ведь страдать будет не только заказчик. За счет чего можно настолько снизить стоимость своих услуг, не обидев себя лично? Только за счет фонда оплаты труда, который составляет около 70% от себестоимости контракта. Другими словами, будут обмануты люди.

- Неужели у заказчика нет рычагов воздействия на исполнителя? Пусть не финансовых, но хотя бы административных?
- Формальные есть, но на практике это сопряжено с огромными трудностями. Согласно законодательству, заказчик должен месяц собирать доказательства ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств, составлять кучу актов и прочих документов, а затем потратить еще не менее месяца на организацию и проведение нового аукциона. В результате, как минимум на два месяца он останется даже без того минимума услуг, которые получал ранее. Благодаря 94-ФЗ заказчик становится в буквальном смысле заложником ситуации, заложником этого закона и не имеет практической возможности ни на что влиять.

- Однако, предвзятое мнение о компаниях, работающих с госзаказами, сложилось задолго до принятия 94-ФЗ. Как вы думаете, почему?
- Действительно, считается, да и, наверное, всегда считалось у нас в стране, что «государственные люди» не заинтересованы в качестве и долгожительстве своих объектов, что это рвачи, думающие лишь о том, как бы с пользой для себя освоить бюджеты. Следовательно, и те компании, которые с ними сотрудничают, априори придерживаются в своей работе такого же подхода. Какая-то доля правды в этом, безусловно, есть и часть причин я уже назвал. Госзаказы и рынок коммерческой недвижимости – это разные миры, но и там, и там найдется немало как тех, кто играет нечестно, так и тех, кто на высочайшем уровне реализует сложнейшие и интереснейшие проекты, которыми по праву может гордиться.
Точно так же нельзя сказать, что среди исполнителей по госзаказам ниже конкуренция. С одной стороны, действительно, присутствует и позвоночная система, и разного рода протекционизм, однако, как бы то ни было, административный ресурс – это очень, подчеркиваю, очень большая ответственность. Правила ведения дел в этой сфере очень суровые, требования к исполнителям предъявляются самые жесткие и не менее жестко контролируется выполнение взятых на себя обязательств.

- Так что же все-таки получает или хочет получить управляющая компания, берущаяся за госзаказ?
- Мотивация может быть очень разной, равно как и результат. Кто-то вообще не заботится о своей репутации и рассматривает такие проекты как долговременные, кто-то хочет получить в свой портфель знаковый заказ и готов фактически сам приплачивать за такую возможность. Совсем недавно я лично столкнулся с таким случаем: для того, чтобы выиграть конкурс, компания свела стоимость контракта в буквальном смысле почти к нулю. Ясно, что выполнение даже минимального объема работ по этому контракту будет вестись за счет исполнителя, но, видимо, ожидается, что выгода превысит расходы. Если же говорить о настоящей, а не фиктивной работе, то гособъект может быть источником и в высшей степени полезного опыта, и дохода, но не следует забывать, что этот рынок более сложный и непредсказуемый, чем рынок коммерческой недвижимости и выжить на нем смогут далеко не все.

- С какими проблемами, вытекающими непосредственно из специфики работы с объектами госсобствености, могут столкнуться коммерческие УК?
- С одной стороны, поскольку коммерческие организации не занимаются управлением финансовыми потоками, то есть, не отвечают за сохранение и преумножение доходности объекта, для них нет острой необходимости досконально знать специфику, связанную с его назначением (школа, больница, музей и т.п.). С другой стороны, при общей схожести основных бизнес-процессов с рынком коммерческой недвижимости, каждый гособъект имеет свои индивидуальные особенности, которые надо учитывать, и часто ставит перед УК нетривиальные задачи, которые нужно решать. Например, в лечебно-клиническом корпусе больницы им. Боткина мы обслуживаем уникальную систему кондиционирования и вентиляции. Если речь идет об объектах культурного и, особенно, медицинского назначения, то к качеству работ и услуг могут предъявляться повышенные требования, и надо быть в состоянии им соответствовать. Впрочем, если бы исполнителем выступала не коммерческая УК, а кто-то другой, задачи и трудности были бы те же самые.